住宅区中的人防工程产权属于谁？

宗潜

柴米油盐酱醋茶，宗潜律师来说法。

日前，一名网友咨询我：“宗律师，您好！请问，住宅小区里的人防工程的产权空间属于谁的？开发商凭什么还能将人防工程里的车位进行出卖？物业公司凭什么收取停车费？”

这名网友的意思是——，居住小区内人防工程由社会力量投资建设，但其中国家不仅减让土地出让金、减免有关税费，还给予各种优惠，因此，国家也有间接投资。况且人防工程是国家的重要战备设施，具有特殊属性。因此居住小区内人防工程所有权属于国家，使用管理权归人民防空主管部门。

那么，他的观点到底是否正确呢？

先谈人防工程的产权问题。

第一，居住小区内的人防工程一般不由国家直接投资，也并非直接用于国防目的，因此不属于《民法典》第二百五十四条规定的国防资产范畴。

第二，对于居住小区内人防工程归属的判断，宜从出资角度加以考虑。国家投资建设的人防工程产权归国家所有;对于建设单位投资兴建的人防工程，应认定归建设单位所有;建设单位在销售房屋时，将人防工程面积计入公摊面积，该人防工程应认定由建筑物区分所有人即业主共有。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积。可以看出，人防工程建设成本虽对房价产生一定的影响，但购房者购房款中并未直接包含人防工程建设费用。因此，小区内建设的人防工程的投资人应为开发商，而非全体业主。

第三，关于人防工程的使用权，《人民防空法》第5条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程建设管理规定》第51条规定，防空地下室所需资金由建设单位筹措。依据上述规定，小区内的人防工程是由建设单位(即开发商)按国家有关规定投资建设的，因此小区内建设的人防工程应由开发商使用管理并享受收益。

对于物业能否收取停车费，宜从三个方面进行考察：

第一，物业公司受开发商的委托，代开发商收取，同时，收取一定服务费，这是可以的。

第二，有些住宅小区开发商撤场了，甚至于开发商已经注销了，物业公司受业主委托，此时，它只能收取停车服务费，问题是，物业公司得提供质价相符的停车管理服务。

第三，如果物业公司收取的是车位费或者以停车费为名的车位使用费，那么，此费用应当单独建立账册，因为此费用属于全体业主的，物业公司可以将此费用用于物业服务支出和弥补亏损，也可以收取一定的停车管理服务费，但是，在这种情况下，此费用不能单独作为物业公司自身的经营收入！毕竟停车位不是物业公司的。